Calle de La Habana (foto havana-cultura)
Todo comenzó de manera sistemática hace unos meses con expropiaciones dedesarrollos inmobiliarios, en propiedad horizontal o en viviendas
unifamiliares, aunque en honor a la verdad, las expropiaciones de propiedad
inmobiliaria, por vía violenta e ilegal, se venían ejecutando por intermedio
de invasiones y de un discurso político que estimulaba y armaba a la toma e
invasión de propiedad inmobiliaria, similar al que venía ocurriendo con las
tierras de explotación agropecuaria. Vinieron leyes y decretos en l Ley
Habilitante para justificar las expropiaciones.
Ahora aparece la Ley de Arrendamiento –en discusión en la AN- donde
finalmente el gobierno busca imponer la descapitalización de la propiedad
inmobiliaria del venezolano, lo que constituye la destrucción del ahorro de
toda una vida de las clases medias. La Ley de Arrendamiento en los hechos
allanara la propiedad de la vivienda e inicia un proceso -por etapas- de
expropiación, envilece el precio de la tierra urbana y del precio de la
vivienda, en otras palabras empobrece el capital de toda una vida de la
familia de la clases medias venezolanas.
Las clases medias, vivienda y ahorro
Para vastos sectores sociales poseer una vivienda, además de satisfacer una
necesidad básica, constituye simultáneamente una inversión familiar
realizada también sobre el supuesto que en condiciones normales, en el
tiempo, constituye una protección del patrimonio familiar, y siendo un
activo “real” es muy probable que los efectos de la inflación y la
depreciación de la moneda, ceteris paribus, estarían cubiertos con la
adquisición de un activo in mobiliario, sea como vivienda principal o como
ahorro permanente, comúnmente con carácter previsional.
Ese proceso de reestructuración del portafolio de la familia venezolana se
hizo más intenso posterior al viernes negro en 1983, cuando invertir en
bolívares en Venezuela se convirtió en una alternativa costosa e incierta.
Así sido tradicional en Venezuela, salvo algunos años en medio de
circunstancias extraordinarias, invertir en una vivienda también podría ser
una decisión no óptima, que en última instancia destruya parte del capital
familiar e individual, sobre todo porque el marco jurídico y regulatorio de
ese mercado inmobiliario evita que la inversión fluya libremente al mismo
tiempo que permita satisfacer esas necesidades básicas. En condiciones
“normales”, nada más lógico para el ahorro familiar que comprar una viviendapara vivir y cubrir su depredación esencialmente aquella producida pormalas políticas económicas y malos gobiernos por inflación y envilecimiento de la moneda.
Vivienda principal y el Balance Familiar
Ese ha sido, palabras más o menos, la lógica de la inversión en viviendas
por parte de los sectores medios. El venezolano y su familia disponían así
de un capital en un activo real en su balance personal y familiar, el cual
le permitía al mismo tiempo apalancarse financieramente en la medida que las obligaciones hipotecarias derivadas de la adquisición de la vivienda fuesen canceladas, -un promedio de 10 años. Para otros, en una inversión para sus
hijos como vivienda principal o como mecanismo de cobertura y protección
frente a la inflación y a la depredación del bolívar; ese comportamiento
económico y financiero hizo que a todo evento en el balance familiar o
individual, el activo de mayor valor es -o era- la vivienda.
Y como acotamos arriba, el mercado respondía rápidamente –cuando los
gobiernos lo permitían- a esas preferencias de las familias y se organizaba
desde la autopromoción programada urbanizando y construyendo, la
auto-construcción, hasta la producción masiva de viviendas por promotores y
urbanizadores privados y cuya obligación social y económica comenzaba
precisamente con la adquisición de tierras urbanas y urbanizables para
construir la oferta habitacional privada. Así con grandes economías de
escala se construyeron cientos de miles de viviendas en urbanizaciones por
todo el país.
Las cosas, sin embargo, cambian aceleradamente, el gobierno decide apoderar
al Estado, del mercado de vivienda de los sectores medios y bajos
consolidados y catastrados, y lo hace en dos modalidades, muy relacionadas
una de la otra. Se comenzó expropiando tierras urbanas y viviendas
construidas eliminado los mecanismos naturales de arbitraje entre
urbanizadores y compradores. Ese proceso se complementa con la Ley de
Arrendamiento, en discusión en la AN, que encierra un violento mecanismo
político, inconstitucional, de “expropiación” por envilecimiento en el valor
del activo inmobiliario, base económica de la vivienda: la parcela o tierra
que le da asiento. Un esquema similar al que funciona en Cuba, donde es
visible el deterioro y pauperización de la vivienda, por envilecimiento de
su valor, por pérdida de propiedad, por expropiación, por regulación de
precios, todos mecanismos de destrucción urbana. Amigo lector, vaya y de un
paseíto por la Habana e imagínese Caracas dentro de unos 25 años. El paso
del comunismo avanza, y hay que detenerlo.
Dueño de la vivienda o usuario o inquilino del Estado
El paquete revolucionario nos trae entonces el fin del mercado sobre las
tierra urbanas, apunta a su estatificación y traza rápidamente su
regulación, de manera simétrica a como se estatizan las llamadas tierras
agrarias donde las cartas agrarias eliminaron la propiedad privada sobre
tierras cultivables. En este caso de tierras urbanas y viviendas, el usuario
de la vivienda –su comprador- no tiene por qué ser dueño la tierra o parcela
o propiedad horizontal, sino usuario de la vivienda como en Cuba, por
ejemplo. La Ley de Arrendamiento incorpora dos etapas para cumplir ese
objetivo.
Así, las leyes y la violencia política de la revolución les arrebatan a los
ciudadanos su país para ponerlo al servicio de intereses políticos y
mercantiles auspiciados por la revolución. Aunque a la gente le ha costado
aprender ese proceso, nunca creyó que desde los poderes públicos su ahorro
de toda una vida, su vivienda, quedara expuesto y envilecido, ahora está
toca aprenderlo en la piel.
Las expropiaciones de esas tierras urbanizables y en construcción, y que son
decisiones arbitrarias e ilegales del gobierno encierran un fenómeno aún más
perverso: empobrecer y descapitalizar a los sectores medios, dado que el
derrumbe del marco jurídico dispuesto para defender la propiedad privada
–vivienda- de terceros, y particularmente del Estado, según la Ley en
discusión en la AN la vivienda de facto pierde su valor de mercado cuando su
propiedad enfrenta un entorno jurídico de extrema debilidad, inducido por un
proceso de depredación impuesto por el Estado. Política y socialmente
hablando, el gobierno buscaría también inmovilizar la reacción política y
social de la gente hasta hacerla parte del régimen de servidumbre que se ha
venido estableciendo para atender las necesidades de los venezolanos menos
favorecidos en el reparto del ingreso nacional.
Languidece el mercado inmobiliario
De esta manera, la depredación de los precios producida por las
expropiaciones de tierras urbanas y urbanizadas y por la sobrerregulación
del mercado de viviendas con leyes restrictivas a la compra-venta de
viviendas y otros activos inmobiliarios –vía precios- y otras regulaciones,
traerá como consecuencia la depredación de precios acotada anteriormente,
por el alza de los costos de transacción que hacen penoso la realización de
las inversiones en vivienda. Todo funcionaria como un entorno para el
empobrecimiento dado que esos activos en el balance personal y familiar se
descapitalizarían y desvalorizarían.
La Ley de Arrendamiento en discusión grava penosamente la producción de
viviendas por iniciativa privada al obligarlo a producir para la arrendar un
determinado porcentaje de viviendas, las consecuencias económica s y
financieras se verán en la caída de la calidad de la vivienda y en el
control de los incentivos del capital privado, en otras palabras se detendrá
finalmente la construcción de viviendas por capital privado. En esas
condiciones, los parcelamientos y tierras disponibles para esos efectos,
serian transferidas al Estado por utilidad pública al decretarlas el
gobierno propiedad ociosa. La Ley de Arrendamiento se constituirá en un
vehículo de expropiación de las tierras y parcelamientos urbanizables.
Economista, PhD (London)
Economia y Finanzas
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@alexguerreroe
