Ley derogada hace una década pudo haber acelerado la reparación del edificio de Surfside

Varios socorristas revisan los escombros del edificio residencial Champlain Towers South, el miércoles 7 de julio de 2021, en Surfside, Florida. (Al Diaz/Miami Herald vía AP)

 

A finales del año pasado, después de años de retrasos y disputas, la Asociación de Condominios Champlain Towers South comenzó a buscar desesperadamente 16.2 millones de dólares para reparar importantes daños estructurales que amenazaban lentamente el edificio de gran altura de Surfside, y que pueden haber contribuido al colapso del 24 de junio.

Por Noticias Telemundo

El lugar obvio para buscar era el fondo de reserva del edificio: dinero extra guardado para cubrir el coste de reparaciones futuras. Pero la cuenta tenía solo 777,000 dólares, según los documentos de la junta de condominios.

El derruumbe, que mató al menos a 54 personas y dejó a otras 86 desaparecidas, ocurrió antes de que la junta de condominios pudiera recolectar el dinero necesario de los residentes y comenzar las reparaciones.

Se desconoce la causa del colapso, y los investigadores, expertos y activistas están tratando de determinar si las reparaciones necesarias que no se llevaron a cabo jugaron un papel en el suceso, si la junta pudo haber visto el problema venir antes y si una ley de Florida que regula las reparaciones de condominios que fue derogada hace una década hace podría haber marcado la diferencia.

Una forma de realizar un seguimiento de las reparaciones necesarias es un “estudio de reserva”, en el que las juntas de condominios traen a expertos como ingenieros o especialistas certificados cada cierto tiempo para inspeccionar los edificios y estimar cuánto deberían recaudar las juntas de los residentes para prepararse para futuras reparaciones.

Los documentos financieros del edificio, obtenidos por NBC News y NBC Miami, cadenas hermanas de Noticias Telemundo, revelan que Champlain Towers South no había realizado un estudio de reserva profesional desde al menos 2016. Esa decisión fue legal, pero significó que la planificación se dejó en manos de la junta, un grupo cambiante de voluntarios con poca formación en mantenimiento de edificios.

“Si los propietarios hubieran tenido ese estudio, si la junta hubiera sido proactiva y hubiera financiado sus reservas, esto nunca hubiera sucedido”, opinó Julio Robaina, exlegislador estatal republicano.

“Uno de los pasos que se debe tomar respecto a un edificio, especialmente un edificio antiguo, es tener fondos disponibles para cuando tenga que enfrentar costes importantes”, explicó Gary Mars, un abogado del sur de Florida que representa a las asociaciones de condominios.

Una encuesta realizada el año pasado por el Community Associations Institute reveló que la mayoría de las asociaciones de propietarios dudan en aumentar las tarifas de los residentes, anticipándose a que se negarán y, por lo tanto, no planifican arreglos de infraestructura a largo plazo.

“Al posponer las inspecciones, los estudios de reserva y, en última instancia, las reparaciones o reformas, las juntas a menudo terminan enfrentando un proyecto exponencialmente más complejo y costoso a largo plazo”, señala el informe.

Maxwell Marcucci, portavoz de la Asociación de Condominios Champlain Towers South, se negó a comentar sobre los estudios de reservas. En una declaración anterior a NBC News, dijo que la junta de condominios estaba haciendo todo lo posible para garantizar que el edificio fuera seguro.

“No son ingenieros ni expertos en seguridad de edificios”, apuntó Marcucci. “Contrataron expertos de confianza, y en ningún momento indicaron que hubiera una amenaza de colapso inminente”, explicó.

Muchos expertos opinan que es la mejor práctica para los condominios es contar con un estudio de reserva profesional, particularmente los más antiguos en la costa, como Champlain Towers South, construido en 1981, y que han estado expuestos durante décadas a la sal y el agua del mar.

Robaina, copropietario de una empresa de administración de propiedades, señaló que mantener reservas económicas “es la acción más importante que debe tomar una junta de condominios”.

La ley de Florida requiere que las juntas de condominios mantengan reservas para reparaciones superiores a 10,000 dólares pero no dice exactamente cuánto ahorrar. Eso significa que las juntas de condominios tienen cierta flexibilidad para evitar ahorrar para reparaciones que no necesitan hacerse de inmediato.

Además, la ley permite que los edificios de condominios renuncien por completo al requisito de ahorro. Una vez que haya aprobado su presupuesto anual, una junta de condominios puede brindar a los residentes la oportunidad de optar por no recolectar reservas mediante el voto de la mayoría de los propietarios de apartamentos. Los votos son comunes en los edificios de condominios de Florida, según abogados especializados en el tema.

Eso es lo que parece que hizo Champlain Towers South, según los letrados.

Los expertos señalaron la dependencia de la junta de evaluaciones especiales (tarifas adicionales además de los pagos mensuales normales de los residentes) para financiar las reparaciones necesarias. La junta impuso una tasación especial de un millón de dólares en 2016 para renovaciones de pasillos y una tasación especial de 350,000 en 2019 para trabajos en un generador, una bomba y un tanque de combustible.

Dichas derramas indican que el edificio no contaba con ahorros suficientes de obtenidos a través de las tarifas mensuales regulares, eligiendo en cambio esperar hasta que se necesite una reparación costosa para pedir a los residentes que lo paguen, según los expertos. Muchas asociaciones toman esa decisión votando repetidamente para renunciar o reducir la financiación de sus reservas.

“No puedo evitar pensar que el edificio hizo eso durante años y años, por lo que no había suficientes fondos disponibles”, apuntó Matthew Kuisle, director regional del Sureste de Reserve Advisors, que prepara estudios de reservas. “¿Por qué harían eso? Tienen tarifas más bajas. Pero a la larga, las tarifas son un pequeño precio a pagar”, afirmó.

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